Perlu padam nama bank pada geran rumah?

Hari ni saya nak kongsikan satu artikel menarik oleh seorang peguam, Murni Zabiri.

KENAPA PERLU PADAMKAN NAMA BANK PADA GERAN HARTANAH SELEPAS SELESAI BAYARAN PENUH PINJAMAN PERUMAHAN?

******

Ini adalah posting susulan dari posting saya sebelum ini.. "APA NAK KENA BUAT SELEPAS ANDA SELESAIKAN PINJAMAN LOAN RUMAH”.


Di sini saya nyatakan kepentingan kenapa pemilik hartanah perlu menghapuskan rekod nama Bank di dalam Geran atau Hakmilik tanah mereka.


Contoh Kes:

· Pemilik Hartanah membeli sebuah rumah melalui pinjaman Bank A dan telah selesai membuat pembayaran penuh.

· Bank A telah menutup akaun peminjam dan kembalikan Geran Asal kepada Pemilik berserta arahan untuk segera menyelesaikan urusan Melepaskan Gadaian (“Discharge of Charge”)

· Pemilik hanya buat tak tahu kerana merasakan urusan ini tidak penting kerana pinjaman telah pun selesai. Bank bukan ada hak pun lagi ke atas rumah ini. Makanya Pemilik hanya menyimpan Geran Asal tersebut dan tidak membuat lantikan peguam untuk menguruskan urusan Melepaskan Gadaian.

Rekod Bank A masih lagi ada tertera pada Geran Hartanah

· 5 tahun kemudian Pemilik ingin menjual rumah tersebut dan telah menandatangani perjanjian jual beli dengan pembeli baru.

Kita lihat kepada 2 keadaan yang mungkin berlaku dalam keadaan kes di atas, iaitu:


Situasi 1:

. Bank A telah ditutup dan tidak beroperasi. Dah tak wujud!

· Rekod Pinjaman pada Hakmilik masih di bawah nama Bank A dan belum dipadamkan. Jadi dengan siapa Pemilik nak berurusan?

Segeralah lantik Peguam. Peguam akan uruskan.

· Dalam keadaan ini urusan melepaskan gadaian akan mengalami kelewatan kerana Peguam perlu memastikan kepada pihak mana hak/fail Bank A telah dipindahkan.

Selepas siasatan dibuat Peguam telah pastikan bahawa hak/fail Bank A telah dipindahkan kepada Bank B. Maka Peguam perlu berurusan dengan Bank B bagi mengakses semula rekod Bank A. Biasanya Bank B akan mempunyai beberapa SOP yang perlu diikuti dan akan mengambil masa untuk mereka berbuat demikian. Tambahan pula melalui rekod Bank A, akaun Pemilik telah ditutup dan dokumen berkaitan telah diserahkan kepada Pemilik.

· Sila ambil maklum bahawa yuran pendaftaran bagi melepaskan gadaian dalam keadaan ini juga akan bertambah di pihak Pemilik kerana terdapatnya dokumen tambahan yang perlu didaftarkan di pejabat tanah.


Situasi 2:

· Pemilik tidak dapat mencari Geran Asal Hakmilik. Geran Asal telah hilang dalam simpanan Pemilik.

· Pemilik perlu terlebih dahulu membuat permohonan di Pejabat Tanah yang berkaitan bagi mendapatkan Geran Baru/Ganti (termasuklah membuat polis repot dan dll) Belum diambil kira masa yang terbuang bagi membuat urusan ini.

· Untuk mendapatkan Geran Baru/Ganti, Pemilik perlu mengeluarkan kos tambahan untuk lantikan peguam dan juga perlu membayar yuran-yuran tambahan yang berkaitan kepada Pejabat Tanah. Aduh, kos lagi!!

Dalam kedua-dua situasi di atas secara tidak langsung akan melibatkan kelewatan dalam proses jualan rumah Pemilik kepada pembeli baru.

Oleh itu, apabila selesai pinjaman rumah anda, segeralah lantik peguam untuk uruskan proses ini supaya tiada masalah timbul dikemudian hari dan dapat juga mengelakkan kos-kos tambahan yang tidak diperlukan. Jadilah pemilik hartanah yang bijak.



Murni Zabiri
#PeguamHartanah
#Murni&Co

****
Untuk baca artikel asal, boleh KLIK DI SINI ya.

Apa nak kena buat selepas dah settlekan loan rumah?

Hari ni saya terbaca kawan peguam conveyancing saya berkongsi satu artikel menarik di Facebooknya.

Nama peguam tu adalah Murni Zabiri dari Murni & Co.

Jemput baca ya

******

APA NAK KENA BUAT SELEPAS ANDA SELESAIKAN PINJAMAN LOAN RUMAH

Apabila anda (sebagai Pemilik Hartanah) telah menyelesaikan keseluruhan pinjaman perumahan yang diambil semasa membeli rumah tersebut, anda perlu bertindak untuk melupuskan kepentingan Bank terhadap rumah tersebut.

1. Jika Hartanah tersebut telah mempunyai Geran (“Property With Title”)

“DISCHARGE OF CHARGE”

- Lantik Peguam untuk menyediakan Borang 16N dan menguruskan semua dokumen yang berkaitan

- Peguam akan menghantar Borang 16N untuk ditandatangani oleh Bank

- Bank akan menandatangani Borang 16N dan mengembalikan Borang 16N kepada Peguam bersama-sama dengan salinan Asal Geran dan Pendua Gadaian Borang 16A dll

- Peguam akan menyerahkan Borang 16N yang telah disetemkan kepada Pejabat Tanah untuk didaftarkan

- Apabila proses pendaftaran telah selesai, Peguam akan mengutip semula salinan Asal Geran (Nama Bank telah dipadamkan dari rekod) dan mengembalikan Geran tersebut kepada Pemilik Hartanah.

2. Jika Hartanah tersebut belum mempunyai Geran (“Property Without Title”)

“DEED OF RECEIPT AND REASSIGNMENT”

- Lantik Peguam untuk menyediakan “Deed of Receipt and Reassignment” dan menguruskan semua dokumen yang berkaitan

- Anda perlu menandatangani “Deed of Receipt and Reassignment” tersebut

- Peguam kemudiannya akan menghantar “Deed of Receipt and Reassignment” untuk ditandatangani oleh Bank

- Bank akan menandatangani “Deed of Receipt and Reassignment” dan mengembalikannya kepada Peguam bersama-sama dengan salinan Asal Loan Agreement/Deed of Assignment/Power of Attorney dll

- Peguam akan menyerahkan salinan Asal “Deed of Receipt and Reassignment” yang telah disetemkan ke Mahkamah Tinggi untuk pendaftaran membatalkan surat kuasa wakil

- Apabila proses pembatalan surat kuasa wakil selesai, Peguam akan menyerahkan satu salinan “Deed of Receipt and Reassignment” kepada Pemaju untuk simpanan dan rekod.

- Peguam akan menyerahkan salinan Asal “Deed of Receipt and Reassignment” kepada anda untuk simpanan.

Nota: Proses yang disenaraikan di atas hanyalah ringkasan daripada proses keseluruhan.

Murni Zabiri

#PeguamHartanah

#Murni&Co

Dividen KWSP 2020 mengecewakan?

Semalam satu Malaysia digemparkan dengan pengumuman dividen KWSP.
Dividen KWSP untuk tahun 2020.

Untuk simpanan konvensional, kadar dividen adalah 5.45%.
Manakala bagi simpanan syariah, kadar dividen sebanyak 5% sahaja.

Simpanan Islamik lagi rendah dari konvensional?
yup.
sebab konsep islamik tu sendiri, tak ada janji keuntungan kan. Ada untung, sama-sama untung. Ada rugi, sama-sama rugi.
Telus.

Kadar tahun ni lebih rendah dari tahun lepas dan tahun 2018 tau.
Tahun lepas, masih lebih cun.
Untuk simpanan konvensional, dapat lah 6.15%
untuk simpanan Syariah, dapat 5.90%

Tapi rendah sangat ke kadar dividen KWSP tahun 2020 ni?

Sebenarnya sejak 20 tahun lepas, kadar tertinggi adalah tahun 2017.
Kadarnya 6.9% untuk simpanan konvensional manakala 6.4% untuk simpanan syariah.

Kadar kedua tertinggi adalah pada tahun 2014.
Kadarnya 6.75% untuk simpanan konvensional.
Masa tu belum ada simpanan syariah lagi.

Kadar paling rendah adalah pada tahun 2002 iaitu 4.25% sahaja.

Jadi, kalau nak kaitkan kadar dividen KWSP dengan parti politik yang memerintah, saya nampak ia tak ada kaitan secara langsung.
Sebab masa zaman Pakatan dan BN memerintah, ia kadar pertama dan kedua tertinggi.

Kalau nak bandingkan kadar dividen ASB dengan pelaburan lain, ya... ia mungkin lebih menguntungkan berbanding sesetengah pelaburan lain.
Ia lebih menguntungkan berbanding ASB atau sesetengah pelaburan hartanah.
Jadi, kalau ada duit akaun 2 KWSP yang banyak, saya cadang jangan simpan sahaja di situ.
Gunakan untuk beli rumah yang bagus untuk pelaburan atau untuk masa depan ya.

Walaupun cash is king, tapi cash yang banyak diterima selepas pengeluaran penuh KWSP dikatakan biasanya habis dalam tempoh 3 tahun je.
Jadi, ketepikan sikit amaun tu dalam pembelian rumah yang solid, susah dicairkan tapi boleh memberi kenaikan harga yang bagus.