Peraturan baru Bank Negara: pinjaman hartanah 35 tahun, pinjaman peribadi 10 tahun

Mulai 5 Julai 2013, Bank Negara telah menguatkuasakan peraturan baru

1) Pinjaman peribadi hanya boleh ditawarkan sehingga tempoh maksima 10 tahun
2) Pinjaman pembelian hartanah kediaman atau komersial boleh ditawarkan sehingga tempoh maksima 35 tahun sahaja
3) Tiada lagi 'pre-approved loan' atau pinjaman pra-kelayakan untuk apa-apa pembiayaan peribadi.

Arahan ini berkuatkuasa untuk semua permohonan pinjaman yang dihantar bermula 5 Julai 2013
Ia berkuatkuasa kepada semua bank, Suruhanjaya Koperasi Malaysia, Malaysia Building Society Bhd and AEON Credit Service (M) Bhd.

Ini bermakna, tiada yang terkecuali.

Alasannya untuk menangani kenaikan hutang isirumah yang meningkat sebanyak 12% sejak 5 tahun lalu.


Berapa teruk Household debt rakyat malaysia sebenarnya?

Mari kita tengok carta ini

kalau dilihat dari sini, kadar hutang isirumah berbanding GDP memang agak tinggi iaitu 77% pada tahun 2011. 

namun kita boleh nampak yang ia tak berbeza sangat dari tahun 2009.

nampak kekal pada tahap 76% - 77%.

Yang mereka berhutang banyak-banyak ni, untuk apa?

Jom tengok carta di bawah

Menurut data Bank Negara, 64% pinjaman yang dibuat oleh isirumah adalah dari pinjaman pembelian rumah kediaman dan kereta sahaja.

Pinjaman peribadi jatuh ke tempat ketiga paling banyak.

Mungkin disebabkan data-data inilah, Bank Negara menetapkan peraturan baru ini.

tetapi saya terfikir beberapa perkara

1) Pinjaman perumahan di tangga tertinggi. 

Tapi saya pasti bukan semua pinjaman untuk rumah yang mereka duduk. Bagaimana pula dengan pinjaman perumahan untuk pelaburan?

Memang nampak data pinjaman tinggi, tapi adakah ada data kadar pendapatan sewa dari rumah tersebut pula untuk mengimbangi pinjaman yang dibuat?

Ada tak data ini mengambil kira berapa keuntungan yang diperolehi oleh isirumah apabila mereka menyelesaikan pinjaman perumahan mereka melalui jualan rumah tersebut?

2) Pinjaman peribadi memang satu penyakit jika ia digunakan untuk menambah biawak hidup. 

Tindakan menyekat tempoh ke 10 tahun sangat baik kerana mengurangkan kadar faedah dan menyebabkan bakal peminjam lebih berhati-hati.

Yelah.. ramai membuat pinjaman peribadi untuk berkahwin, membeli tanah yang tak produktif, membeli kamera DLSR walaupun bukan bekerja sebagai jurufoto dan lain -lain liabiti.

Tapi ini juga bermakna, kepada kakitangan kerajaan atau GLC yang mendapat kadar faedah yang rendah selama ini, mungkin sukar menggunakan pinjaman perumahan untuk pelaburan hartanah.

iaitu pelaburan untuk menambah aset mereka.

Sebab ramai juga yang gunakan pinjaman peribadi untuk beli rumah lelong bawah RM 80K secara tunai.

Dengan LTV 70% untuk rumah ketiga, cara mendapatkan pinjaman membeli rumah menggunakan pinjaman peribadi pula nampaknya terkesan.

Makin susah nak melabur dalam hartanah.

3) Bagaimana dengan pinjaman kereta?

Usaha mengawal hutang isirumah satu usaha yang baik.

Tapi lupakan Bank Negara pada pinjaman kedua paling popular iaitu pinjaman pembiayaan kereta.

25% rakyat Malaysia menjadi bankrap disebabkan pinjaman kereta.

Puncanya?

Tabiat suka membeli kereta yang lebih mahal dari kemampuan sebenar

dan harga kereta itu sendiri yang sangat mahal di Malaysia.

Kalau masih ingat lagi, saya pernah berkongsi DI SINI.

Orang Eropah ramai yang beli kereta 2nd hand dengan tunai.

Sebab kereta 2nd hand di sana boleh dibeli dengan satu hingga 3 bulan gaji fresh graduate mereka sahaja.

Di USA pun sama..

Sedangkan kita di Malaysia?

kereta Saga 2nd hand yang berkualiti lebih rendah tapi masih nampak baru pun boleh mencecah 6 - 10 kali gaji fresh graduate.

Kalau kereta 2nd hand pembuat lain yang ada ciri-ciri keselamatan yang lebih baik?

Dah tentulah lebih mahal.

Dengan usaha menurunkan harga kereta yang tak berapa bersungguh ini dan kurangnya kesedaran pengurusan kewangan peribadi yang baik di kalangan rakyat Malaysia, mungkinkah peraturan ini memberi kesan besar kepada hutang isirumah?

Bagaimana pula dengan pengusaha kereta sewa kecil-kecilan.

mereka membuat pinjaman kereta. Maka data pinjaman mereka direkodkan.

Tapi mereka menjana pendapatan dari kereta tersebut.

Adakah ini direkodkan semula untuk mengimbangi data pinjaman ini?

4) Penurunan jumlah pinjaman yang diluluskan

Sejak beberapa tahun ini, jumlah pinjaman yang diluluskan oleh Bank Negara makin menurun.

Ini kerana peraturan-peraturan bank negara akhir-akhir ini antaranya mengenai kelayakan berdasarkan gaji bersih dan LTV 70%

Sesuatu yang dibimbangi oleh sektor perbankan?

Adakah bank akan mencari peluang lain untuk berkembang selain menawarkan pinjaman sebegini?

Bank pun perlu hidup kan.. mereka perlu lebih kreatif untuk menjana pendapatan.

5) Senario baru kepada pelabur hartanah muda

Nampaknya, pelabur hartanah muda akan terkesan dari peraturan ini.

Jika dulu, mereka boleh buat pinjaman sehingga 40 tahun jika mereka baru berumur kurang 30 tahun.

Sebab rata-rata bank boleh beri pinjaman sehingga umur 70 tahun.

Dengan tempoh pinjaman lebih panjang, mereka dapat kurangkanbayaran bulanan

dan menikmati aliran wang positif dari sewaan yang lebih besar.

Selepas 5 tahun, mungkin mereka jual atau refinance rumah tersebut dan menikmati keuntungan.

Tindakan yang bijak buat anak muda yang baru nak membina kekayaan atau paling kurang nak mencari wang untuk berkahwin.

Tapi dengan peraturan baru ini, tempoh pinjaman mereka terhad kepada 35 tahun sahajalah.

Jadi, dalam jangka pendek, aliran wang positif dari sewaan sedikit menurun.

Dalam jangka panjang, kadar faedah dapat dijimatkan, terutama jika mereka nak simpan rumah tu sampai tua.

Tetapi bagi tycoon pelabur hartanah gergasi, peraturan ini tak ada kesan pada mereka.

Nak lari dari bayar RPGT pun boleh dan tak disiasat pun.. 

apatah lagi setakat kadar pinjaman pendek atau deposit yang banyak.

Tak ada masalah bagi mereka..

6) Malaysia paling banyak berhutang

Dengan harga rumah mahal, harga kereta mahal, harga barang makanan asas mahal, kos hidup mahal dan kesedaran pengurusan peribadi yang sangat sedikit, rakyat Malaysia adalah hero.

Hero dalam membuat hutang.

Boleh nampak jelas di bawah.

Saya setuju dengan kenyataan Persatuan Bank Malaysia DI SINI

sebenarnya yang lebih penting bukan data hutang isirumah atau bilangan pinjaman diluluskan naik atau menurun

tapi yang lebih penting adalah kemampuan membayar pinjaman, kemahiran dan ilmu pengurusan kewangan peribadi dan sikap bertanggungjawab membayar pinjaman.