kisah retail lot: lubuk emas atau lubuk pusar?

Pelaburan dalam retail lot.

Terasa nak berkongsi mengenai potensi pelaburan retail lot.
adakah ia lubuk emas atau lubuk pusar air?

untuk itu, saya kongsikan antara kelebihan dan risiko / kekurangan dari pengalaman dan pembacaan saya sendiri

Kredit gambar: The Star

Kelebihan

1) harga jualan lebih murah

biasanya retail lot mempunyai keluasan yang kecil.
Walaupun harga persqft nya lebih mahal dari rumah atau kedai pejabat, tapi dek kerana keluasannya kecil, maka harga jualannya lebih mampu milik.
Harga mungkin sekitar RM 150K - RM 500K sahaja berbanding kedai pejabat yang boleh mencecah RM 1juta atau lebih.
Maka ia mampu dibeli oleh mereka yang mahu melabur dalam hartanah komersial tetapi mempunyai kelayakan pinjaman yang kecil atau modal yang kecil.
Tapi ada juga retail lot seperti di Sungei Wang yang harganya telah melonjak naik melebih RM 1 juta.

2) kenaikan harga tinggi
Sama seperti hartanah komersial yang lain, kenaikan harga retail lot lebih tinggi berbanding hartanah kediaman.
Sebagai contoh, retail lot di Sungei Wang.
pada tahun 2010, harganya RM 5500 persqft.
setahun kemudian pada tahun 2011, ia dijual pada harga rm 6500 per sqft.
jadi, untuk sebuah unit retail lot di sana yang berkeluasan 442 sqft, harga pasaran pada tahun 2010 adalah 2.4 juta telah naik ke 2.8 juta dalam masa setahun sahaja.

3) Kenaikan kadar sewa yang tinggi
Sekiranya shopping mall itu berjaya menarik ramai pelanggan, kadar sewa per sqft juga akan meningkat lebih tinggi dari hartanah kediaman.
Ini kerana trend orang ramai yang suka pergi membeli belah di shopping mall berbanding di kedai-kedai yang bertebaran di luar
ini menarik minat peniaga untuk membuka kedai di dalam shopping mall, seterusnya meningkatkan permintaan sewaan di situ

Risiko atau kelemahannya pula adalah:

1) Harga per sqft terlalu tinggi. Maka risiko lebih tinggi
Harga per sqft yang tinggi ini menyebabkan ia lebih mudah naik turun dan terkesan akibat polisi dan keadaan ekonomi semasa.
Jika dilihat, di Sungei Wang, ada penurunan harga per sqft yang dijual.
Dari 2012, harganya lebih kuranh RM 6300 per sqft telah turun ke lebih kurang RM 4200 per sqft sahaja di tahun 2013.
Mungkin disebabkan pilihanraya atau mungkin kerana pembeli lebih berhati-hati di dalam keadaan pasaran sekarang.

2) Margin pinjaman lebih rendah
Disebabkan risiko yang lebih tinggi, ada bank yang menawarkan margin pinjaman yang lebih rendah.
Ada yang tawarkan pinjaman 60% ke 70 % sahaja berbanding kedai pejabat yang boleh mendapat pinjaman 80%
Ada beberapa bank juga yang langsung tidak berminat menawarkan pinjaman kepada retail lot.
Tetapi tidak semua bank sebegitu.
Saya pernah dimaklumkan bahawa Standard Chatered boleh menawarkan pinjaman sehingga 80%

3) Polisi pihak pengurusan
Berbanding kedai pejabat, ia adalah hartanah bertanah.
Maka selain polisi kerajaan dan peraturan Majlis Bandaran, tiada pihak lain yang mengawal secara langsung hartanah anda.
Tetapi bagi retail lot, ia tertakluk kepada peraturan, polisi dan perancangan pihak pengurusan.
Ada retail lot yang suam-suam kuku akibat pengurusan shopping mall yang kurang kreatif menarik minat pelanggan.
Pengalaman saya, retail lot saya terjejas kerana tiba-tiba pihak pengurusan membuat pengubahsuaian major.
mereka telah menutup sementara jalan di hujung lot saya.
ini menyebabkan aliran trafik terhenti dan pelaggan tidak lagi ramai lalu lalang di situ.
akibatnya penyewa mengadu tiada trafik dan jualan mereka merudum dengan teruk.

Anda ada pengalaman melabur dalam retail lot?