Dilema memerah susu lembu tua

Saya menerima satu soalan dari rakan pembaca blog, Puan A.

Beliau berhajat mendapatkan modal untuk membeli hartanah seterusnya dengan memanipulasi sebuah rumah yang beliau miliki sekarang.
Dilema beliau: jual atau buat pembiayaan semula (refinance)?

Berikut adalah butiran rumah tersebut, seperti yang dikongsikan kepada saya.

- Sebuah kondominium di Setapak, projek tahun 1999
- Kondominium ini berkeluasan 1336 sq ft, terletak di tingkat 5
- Beliau beli rumah tersebut pada tahun 2007 pada harga RM 225K
- yuran penyenggaraan sebanyak RM 220 sebulan

- pada tahun 2010, harga pasaran meningkat ke 250K.
jadi beliau dah buat pembiayaan semula sebanyak RM232,215 dengan bayaran bulanan sebanyak rm1077 (lock in period 5thn sehingga 16/11/2015)
- disewakan pada kadar RM 1600, tapi dalam masa terdekat ini, sewa akan dinaikkan ke RM 1800.

Trend kenaikan harga pasaran kondominium ini adalah:
- Tahun  2007 - RM 225k
- 2010 – 250k (kenaikan 11.11% dlm masa 3thn 2007-2010)
- 2011 - 350k (kenaikan 40% dlm masa 1thn sbb Shopping Mall Festival City baru siap)
- 2012– 380k (kenaikan 8.6% dlm masa 1thn) semua MV diperoleh dari Valuer Bank)

Beliau telah membuat sedikit kajian.

1. Sekiranya beliau jual pada harga pasaran RM 380K, setelah ditolak baki hutang bank RM 225,108.40, denda penyelesaian awal (semasa lock in period) sebanyak RM 6966 dan yuran guaman dianggarkan sebanyak RM 1K, beliau akan memperoleh keuntungan sebanyak  RM146,926

2. Sekiranya beliau membuat pembiayaan semula, katakan beliau layak mendapat pinjaman 90% dari harga pasaran, beliau akan memperoleh pinjaman sebanyak RM 342k.
Apabila ditolak dengan baki hutang  (RM 225,108.40), denda penyelesaian awal (RM 6966) dan anggaran yuran guaman sebanyak RM 5K, beliau akan memperoleh lebihan wang sebanyak RM 104,926.

Isunya di sini adalah :

Pada masa sekarang, beliau memperoleh aliran wang positif sebanyak RM 300 sebulan apabila sewa RM 1600 ditolak dengan bayaran ansuran bulanan dan yuran penyenggaraan.
Selepas sewa dinaikkan ke RM 1800, beliau akan memperoleh lebihan wang sebanyak RM 500 sebulan.

Sekiranya beliau membuat pembiayaan semula sebanyak 90% dari RM 380K tadi, bayaran bulanan akan meningkat ke RM 2032 sebulan.
Ini bermakna, ada aliran wang negatif sebanyak RM 432 sebulan (sewa RM 1600) atau RM 232 (jika sewa dah dinaikkan ke RM 1800)

Jadi, jika beliau refinance ke amaun ini, beliau akan memperoleh lebihan wang sebanyak RM 104,926 tapi setiap bulan perlu menambah wang poket untuk bayaran ansuran. Lebihan wang boleh digunakan untuk membeli rumah lain.

Tapi jika beliau menjual, rumah itu akan dilepaskan dan beliau akan memperoleh wang RM 146,926 tadi.


Dilema.. Dilema...

Saya ingin bertanya kawan-kawan, jika anda menjadi beliau, apa yang anda akan lakukan?
-jual?
-refinance?
-biar sahaja dan kumpul je lebihan wang bulanan sedikit demi sedikit?

Kredit gambar: http://www.freedigitalphotos.net