Belanjawan Pakatan Rakyat 2013: Mampu milik, mampu tinggal?

Rabu, 26 September 2012 iaitu dua hari sebelum Bajet 2013 dibentangkan di Parlimen, Pakatan Rakyat telah membentangkan bayangan belanjawan negara (shadow budget).

Tujuannya, jika Pakatan Rakyat diberikan mandat memerintah Malaysia, ini lah belanjawan yang akan mereka gunakan.

Hey, jangan lupa Malaysia Negara demokrasi.
Kuasa pada rakyat Malaysia untuk memilih wakilnya di Parlimen. Ibarat kata-kata Abraham Lincoln, kerajaan rakyat, oleh rakyat, untuk rakyat.

Menyelami ruh demokrasi, adalah patut rasanya jika saya buat ulasan Belanjawan Pakatan Rakyat 2013 ini juga.
Sebagai perbandingan dan pengetahuan kita, rakyat Malaysia.

Sebagaimana saya melihat dari perspektif pelabur hartanah di dalam artikel tempoh hari, saya akan lakukan yang sama juga pada Belanjawan ini.
(oh oh.. perkataan Belanjawan terasa lebih sedap dan sejuk dibaca berbanding perkataan ‘Bajet’)


1) Penubuhan Lembaga Perumahan Negara.

Lembaga Perumahan Negara akan ditubuhkan dengan tanggungjawab membina projek-projek perumahan mampu milik untuk rakyat.

Melalui Lembaga ini, 100, 000 rumah mampu milik akan dibina pada tahun 2013 di seluruh negara.  Sebanyak 50,000 unit daripadanya akan dibina di dalam kawasan pusat bandar Kuala Lumpur.
Rumah-rumah ini akan dijual pada harga RM 130,000 – RM 300,000 seunit.

Bagi tujuan ini, kerajaan akan memperuntukkan RM 5 billion pada tahun 2013 dan RM 2 billion setahun pada tahun-tahun berikutnya untuk tujuan yang sama.

Dibandingkan dengan Bajet 2013, tanggungjawab membina rumah mampu milik diserahkan kepada SPNB dan PR1MA. Setakat ini, saya tidak nampak unit-unit PR1MA yang dijanjikan dalam Bajet 2012 itu dbina sepertimana dijanjikan.

Bagi rumah mampu milik SPNB pula, terakhir adalah Alam Prima di Shah Alam yang mula dibina pada tahun 2009 dan baru mendapat kunci pada tahun ini. Projek ini dijual pada harga RM 130,000.
Selepas Alam Prima, SPNB tidak membangunkan mana-mana projek perumahan mampu milik di kawasan Lembah Klang lagi.

Belanjawan Pakatan ini selari dengan pendapat saya sendiri, iaitu: syarikat swasta adalah bermotifkan keuntungan.
Jika sebidang tanah 2 ekar boleh dibina kondominium dan dijual dengan harga RM 500,000, mana mungkin mereka mensia-siakan keuntungan dengan hanya membina apartment mampu milik yang berharga  RM 130,000.

Jadi, jika kerajaan prihatin dengan nasib rakyat berpendapatan sederhana dan rendah yang tidak mampu membeli rumah, sepatutnya kerajaan sendiri membiayai dan menguruskan pembinaan rumah sebegini.

Adalah tidak adil dan tidak praktikal agensi kerajaan yang tidak bermotifkan keuntungan dan sepatutnya menjaga kebajikan rakyat meletakkan tanggungjawab menjaga kebajikan ke atas bahu pemaju yang bermotifkan keuntungan.

Itu sebab PR1MA dan SPNB gagal menyediakan projek rumah mampu milik secukupnya dalam bajet 2012.


2) Perolehan rumah secara separa-milikan

Untuk memudahkan rakyat membeli rumah ini,  Lembaga Perumahan akan menawarkan perolehan secara separa-milikan.

Pembeli dikehendaki menandatangani perjanjian jual beli dan juga perjanjian penyewaan ‘quasi’ atau quasi tenancy. Dengan cara ini, penyewa boleh membayar sewa dahulu, kemudian perlahan-lahan menjadi pemilik.


3) Bina dan jual

Rumah-rumah yang dibina oleh Lembaga Perumahan Negara ini akan dijual melalui konsep bina-dan-jual. Ini untuk mengelakkan masalah dan risiko projek terbengkalai, kelewatan mendapatkan CF, kualiti kerja binaan yang kurang baik dan isu penyerahan hakmilik strata.

Konsep bina-dan-jual sedia ada akan diubahsuai sedikit. Pembeli tetap perlu membayar 10% sebagai deposit. Baki 90%  perlu dibayar apabila rumah tersebut siap dan pembeli telah membuat pemeriksaan ke atas rumah tersebut, kalau-kalau ada kualiti binaan yang tidak bagus.

Di dalam konsep yang telah diubahsuai ini, bank perlu memantau perjalanan projek kerana sekiranya projek ini terbengkalai, bank perlu cari pemaju, bukan pembeli.

Diaggarkan, tempoh 5 tahun akan diambil untuk Lembaga yang baru ditubuhkan ini melaksanakan perancangan ini sepenuhnya.


4) Tawaran Private Finance Investment (PFI)

Untuk menangani keperluan dan permintaan rumah mampu milik yang banyak, Kerajaan Pakatan Rakyat menawarkan mana-mana syarikat swasta untuk bekerjasama dengan Lembaga Perumahan Negara.

Mereka boleh membangunkan perumahan tersebut di atas tanah sendiri dan memajakkannya ke kerajaan melalui Lembaga ini.



5) Rumah sewa awam untuk rakyat miskin

Bagi rakyat miskin yang berpendapatan RM 1500 ke bawah, Pakatan Rakyat mencadangkan kerajaan negeri membangunkan rumah  kos rendah dan kos sederhana untuk disewa kepada mereka dengan harga subsidi (social renting).

Pada pendapat saya, inilah peranan kerajaan sebenarnya. Menyediakan tempat tinggal kepada rakyat miskin tanpa berorientasikan keuntungan.
Dengan cara ini, rakyat miskin akan kurang terbeban dengan masalah kewangan akibat harga sewa yang tinggi.

Tapi jika dipandang dari sudut pelabur hartanah yang memiliki rumah-rumah kos rendah, nampaknya akan ada saingan untuk rumah sewa mereka.

Kalau rumah flat yang mereka sewa itu berharga RM 500, tetapi di kawasan yang sama atau berhampiran ada rumah sewa subsidi kerajaan yang mungkin berharga RM400, mungkin orang akan cari yang murah dahulu.

Cuma, sudah pasti bilangan rumah yang bersubsidi sewaan ini takkan dapat menampung semua keperluan. Jadi, permintaan untuk rumah sewa mereka akan tetap ada.



6) Skim Separa Milikan rakyat miskin

Bagi golongan berpendapatan rendah yang mempunyai sedikit wang simpanan dan berminat untuk membeli rumah ini, mereka boleh membelinya melalui perluasan Skim Separa Milikan yang diperkenalkan bagi rumah mampu milik di atas tadi.

Di dalam Skim Separa Milikan khas utuk rakyat miskin ini, kerajaan negeri membina rumah dan pembeli berkongsi pemilikan ke atas rumah tersebut.
Pembeli perlu membayar 25% - 75% dari nilai rumah tersebut, selebihnya dimiliki oleh kerajaan negeri, pihak berkuasa tempatan atau badan tidak berasaskan keuntungan tertentu.

Dengan ini, pembeli merupakan pemilik bersama. Mereka boleh menambah bayaran dari masa ke semasa hinggalah bayaran penuh dilakukan dan rumah itu menjadi 100% milik mereka.

Rumah-rumah yang terlibat di dalam perlaksanan skim ini merupakan rumah yang dibina atas tanah pajakan (leashold).

Saya berpendapat, cara ini sangat bagus sebab golongan miskin mampu memiliki rumah sendiri dengan penyelesaian harga rumah yang fleksibel.

Kebanyakan dari mereka sukar untuk mendapatkan pinjaman memandangkan pendapatan yang rendah dan mempunyai bebanan perbelanjaan keluarga yang tinggi di ibu kota.

Bank kurang berminat untuk permohonan pinjaman di bawah RM100K.
Mungkin sebab banyak pinjaman yang tak berbayar (non perfomance loan atau NPL) adalah dari kategori rumah berharga begini.

Kemudian, jika mereka membeli rumah kos rendah di bawah harga RM 100K, ada beberapa bank komersial yang memberi kadar faedah yang tinggi.
Ada yang hingga ke kadar BLR + 1.00. Apabila kadar faedah tinggi, dah tentu bayaran bulanan juga agak tinggi.

Jadi, saya berpendapat, skim ini jika dilaksanakan dengan baik, memang akan sangat membantu golongan miskin ini.

Cuma mungkin perlu juga aturkan jadual pembayaran yang fleksibel dan tempoh maksima pembayaran, supaya mereka serius untuk menyelesaikan bayaran rumah ini.



7) Pembangunan rumah kos sederhana

Kerajaan Pakatan Rakyat akan membina minimum 50,000 rumah kos sederhana di dalam kawasan pusat bandar.
Dengan ini, diharapkan pengangkutan dengan kereta masuk ke dalam bandar akan dapat dikurangkan.


8) Rezab tanah Institut Penyelidikan Getah

Kerajaan pakatan rakyat tidak akan menjual atau membangunkan tanah kepunyaan Institut Penyelidikan Getah yang terletak di Sungai Buloh.
Ini akan menjimatkan RM 3.47 juta iaitu hampir separuh dari kos pembinaan MRT Sungai Buloh  - Kajang, memandangkan laluan MRT tidak perlu masuk jauh ke Sg Buloh.

Apa pendapat anda, terutama warga Sungai Buloh? Adakah ia sesuatu yang mendukacitakan?
Atau berita gembira dari segi perbelanjaan negara di saat-saat keberhutangan negara yang serius sekarang?

Bagi saya, kan bagus kalau laluan MRT ini dipanjangkan ke UKM atau Bangi. Ada ramai pelajar UKM boleh menggunakannya.


9) Semakan pelan pembangunan tanah Penjara Pudu

Berdasarkan perancangan asal, UDA akan membangunkan semula tanah yang dahulunya Penjara Pudu kepasa Bukit Bintang City Center yang mengandungi pusat transit, apartment berservis, unit pejabat, kawasan rekreasi, hotel dan unit-unit komersial.

Mengikut perancangan asal, 40% dari projek ini adalah untuk kediaman dan 60% untuk komersial yang dianggarkan bernilai RM 34 billion.

Boleh dikatakan, semuanya projek mewah di sini.
Namun, pada bulan Disember 2011, UDA telah diarahkan untuk menyemak semula master plan ini dengan menukarnya kepada transport hub. Bukan lagi pembangunan bercampur.

Tetapi di dalam belanjawan ini, Kerajaan Pakatan Rakyat merancang untuk merombak pelan pembangunan ini kepada projek pembangunan bercampur.
Ia akan mengandungi unit kediaman yang lebih mampu milik dan unit komersial.


8) Tun Razak Exchange akan disemak semula

Kerajaan Pakatan Rakyat akan menyemak semula TRX dan mengecilkan saiznya memandangkan keadaan hartanah komersial di Kuala Lumpur pada masa ini.

Umum diketahui oleh pelabur hartanah, terdapat lambakan penawaran unit pejabat di Kuala Lumpur.
Jadi, saya juga berpendapat, TRX dan ditambah dengan Menara Warisan setinggi 100 tingkat, akan memburukkan lagi situasi.

Apa guna gah pada nama jika unit kosong tak bersewa.. unit pejabat sedia ada juga akan terjejas.



Buat perbandingan

Saya lihat Bajet 2013 Kerajaan sedia ada lebih banyak menekan pelabur hartanah yang baru nak bertatih melalui kenaikan kadar RPGT.
Sebaliknya pemaju dan sektor swasta yang terlibat dengan projek tertentu pula diberikan pengecualian cukai pendapatan.

Saya juga lihat Kerajaan cuba memindahkan tanggungjawab sosial membina rumah kos rendah dan rumah mampu milik kepada pihak swasta melalui kerjasama kerajaan – swasta dalam PR1MA serta melalui projek-projek SPNB.

Kerajaan juga cuba memindahkan tanggungjawab menyediakan pinjaman perumahan kepada kakitangan kerajaan kepada sector swasta iaitu melalui bank-bank komersial yang terpilih.

Nampaknya keuntungan pinjaman juga disalurkan ke bank-bank ini.

Bukankah lebih baik kerajaan yang ambil pendapatan dari kadar faedah pinjaman itu? Kenapa perlu serahkan kepada pihak bank?

Saya lihat pula Belanjawan Pakatan Rakyat 2013 banyak memberi faedah kepada golongan sederhana terutama sekali kepada rakyat miskin.

Tanggungjawab membina dan menyediakan rumah kos rendah, rumah mampu milik dan kos sederhana nampaknya akan digalas oleh agensi kerajaan yang baru ditubuhkan iaitu Lembaga Perumahan Negara.

Tiada pengecualian cukai kepada pemaju, sebaliknya pihak swasta yang mempunyai tanah dan ingin memajukan tanahnya ditawarkan peluang memajakkannya kepada kerajaan.

Cuma sejauh mana baik buruk pembatalan laluan MRT ke Sungai Buloh, itu sukar saya tafsirkan memandangkan saya tidak tahu dengan terperinci keadaan kewangan negara, populasi di Sungai Buloh dan anggaran pengguna MRT di kawasan ini.

Namun bagi saya, di dalam belanjawan ini, pelabur hartanah dan pemaju tetap boleh cari makan, manakala golongan miskin terpelihara.


Nak baca teks penuh belanjawan ini, boleh download di sini
http://www.nurulizzah.com/site/2012/09/26/belanjawan-pakatan-rakyat-2013/

Untuk membaca artikel saya mengenai Bajet 2013 dari sudut pandang pelabur hartanah, boleh klik ini
http://www.propertywaltz.com/2012/09/bajet-2013-sudut-pandang-pelabur.html