Bajet 2013: Sudut Pandang Pelabur Hartanah

Semalam merupakan pembentangan Bajet 2013.

Memang hangat masing-masing memperkatakan tentang Bajet ini.

Saya juga mengambil masa membaca teks penuh Bajet 2013 ini malam tadi.

Tidak dapat menulis penuh keseluruhan Bajet ini, biarlah saya fokus kepada pelaburan hartanah sahaja.



1) Kadar Cukai Hartanah (CKHT) atau dalam bahasa inggerisnya dipanggil Real Property Gain Tax (RPGT) dinaikkan ke kadar baru.

Bajet 2011
< 5 tahun perolehan - 5%

Bajet 2012
0 - < 2 tahun perolehan - 10%
2 - < 5 tahun perolehan - 5%
5 tahun ke atas - 0%

Bajet 2013 yang baru dibentangkan semalam

0 - < 2 tahun perolehan - 15%
2 - < 5 tahun perolehan - 10%
5 tahun ke atas - 0%

Ini bermakna terdapat kenaikan 5% setahun bagi hartanah yang dilupuskan kurang dari 5 tahun.
Harus diingat bahawa:
- pengiraan cukai ini adalah berdasarkan keuntungan harga jualan berbanding harga perolehannya
- Pengecualian RPGT sekali seumur hidup masih tersedia.

Kenaikan kadar RPGT ini dikatakan bagi membendung kenaikan harga hartanah.
Berkesankah?


2) Pengecualian duti setem atau stamp duty ke atas rumah pertama yang bernilai 400k

Semasa saya membeli rumah pada tahun 2008 dahulu, diskaun duti setem adalah sebanyak 50% bagi sekali permohonan pengecualian, tertakluk kepada maksima harga RM 250k.
Ini bermakna, tak kiralah rumah tersebut rumah pertama, kedua atau ketiga sekalipun, ia tetap layak mendapat diskaun 50% asalkan rumah itu berharga RM 250k ke bawah dan ia merupakan kali pertama anda memohon diskaun tersebut.

Kemudian, di dalam Bajet 2009, pengecualian duti setem 50% diberikan tetapi hanya untuk rumah pertama dibeli sahaja dan rumah tersebut mestilah berharga RM 350K ke bawah.
Jadi, siapa yang dah beli rumah pada tahun 2008 dan terlewat menyambar peluang diskaun 50% ini akan gigit jari lah.sebab rumah yang dibeli pada masa depan dah bukan lagi rumah pertama.

Terkini, Bajet 2013 mengekalkan diskaun 50% setem duti kepada rumah pertama tetapi harga rumah dinaikkan ke RM 400K. Ia akan berkuatkuasa mulai Januari 2013 sehingga 31 Disember 2014.

Ini merupakan langkah yang baik berbanding Bajet 2009 memandangkan kelayakan harga rumah adalah lebih tinggi.
Namun, ada juga pembeli rumah pertama yang tidak tahu mengenai peluang ini dan mereka tidak mendapat nasihat dari peguam yang mungkin tidak tahu ini rumah pertama mereka.
Sudahnya, peluang ini terbiar begitu sahaja dan pembeli tetap membayar penuh duti setem ini.

Lagipun, pengecualian 50%  duti setem bukanlah faktor utama dan faktor berpengaruh untuk rakyat membeli rumah. Jarang dengar orang nak membeli sebab dapat diskaun duti setem kann.
Biasanya orang beli rumah atas sebab lain seperti harga yang mampu milik, lokasi yang panas, kemudahan pengangkutan yang baik atau keinginan tinggal di rumah sendiri.


3. Rumah Mampu Milik

Kerajaan memperuntukkan 1.9 bilion ringgit bagi membina 123 ribu unit rumah dengan harga berpatutan di kawasan-kawasan strategik.
Projek ini akan dilaksanakan oleh 3 agensi iaitu PR1MA, Syarikat Perumahan Nasional Berhad dan Jabatan Perumahan Negara.

a) PR1MA


Dikatakan sebanyak 50 ribu unit rumah PR1MA akan dibangunkan di bandar-bandar utama di seluruh negara, antaranya Kuala Lumpur, Shah Alam, Johor Bharu, Seremban dan Kuantan.
Rumah- rumah ini akan dijual dengan harga RM 100k - RM 400K. Antara bandar-bandar utama tersebut adalah Kuala Lumpur, Shah Alam, Johor Bharu, Seremban dan Kuantan.
Untuk projek ini, PR1MA akan membelanjakan RM 500 juta.

Selain itu, PR1MA menawarkan satu lagi mekanisme rumah mampu milik melalui Dana Pemudah Cara Perumahan. Dana ini berjumlah 500 juta ringgit adalah bertujuan untuk membina 30 ribu unit rumah secara usaha sama kerajaan dengan pemaju perumahan swasta. Rumah ini kemudiannya akan dijual kepada rakyat dengan harga 20% lebih rendah dari harga pasaran.
Di sini, sistem balloting akan diguakan.


b) SPNB
Kerajaan melalui SPNB akan membina 22,855 unit kediaman termasuk apartmen kos rendah dan sederhana, rumah mesra rakyat serta rumah mampu milik. Peruntukan untuk projek ini adalah sebanyak RM 320 juta.

Dari jumlah ini, 1,855 unit apartmen kos sederhana akan dibina dengan segera di Shah Alam dan Sungai Buloh. Ia akan mempunyai keluasan 850 kaki persegi dan akan dijual pada harga RM 120k - RM 220k seunit.

Selain itu, di bawah projek Rumah Mesra Rakyat, SPNB akan membangunkan sebanyak 21,000 unit rumah yang akan dijual pada harga RM 65K.


c)  Jabatan Perumahan Negara

Jabatan ini akan membina  20,454 unit rumah menggunakan kaedah Industrialised Building System. RUmah ini akan dijual pada harga RM 30K - 40K seunit sahaja berbanding harga pasarannya dijangka berjumlah RM 120K.
Dari jumlah unit ini, 20% unit akan diperuntukkan kepada kakitangan kerajaan dan sebahagian kuota untuk OKU.

Ulasan: 

Mengenai PR1MA ni, saya harap betullah projek-projek tu akan dibina.
Sebab kalau ikut Bajet 2012, sepatutnya PR1MA akan mula dibangunkan di Putrajaya dan Bandar Tun Razak. Kemudian, sebanyak 7,700 unit rumah lagi akan dibina di Cyberjaya, Putra Heights, Seremban, Damansara dan Bukit Raja.

Tapi setakat saya berulang alik Putrajaya, Cyberjaya ni, tak ada nampak pula projek ini dah dibina.
Malahan, pembinaan rumah mampu milik di Cyberjaya dan dicanang-canang sejak Bajet 2010 lagi, tapi habuknya pun tak jumpa lagi.



4) Skim Rumah Pertamaku 

Had kelayakan pinjaman bagi skim ini telah dinaikkan.

Bajet 2012 - had pendapatan maksimum = RM 3,000

Bajet 2013 - had pendapatan maksimum = RM 5,000 (individu) atau RM 10,000 (dengan pasangan).

Tiada lagi syarat mesti bekerja sekurang-kurangnya 6 bulan dan deposit 3 bulan gaji.

Skim ni, entah apa sumpahannya, dari awal diperkenalkan lagi, ia mendapat sambutan yang hidup segan mati tak mahu.

mana taknya.. pada masa tu kelayakan pinjaman tak sepadan dengan harga rumah.
Lebih kepada tak logik dan menggalakkan orang menanggung hutang yang tinggi untuk rumah pertama pula.

dan ini merupakan kali ketiga skim ini ditambahbaik.
boleh baca ulasan saya terdahulu di sini
http://www.propertywaltz.com/2011/10/bajet-2011-dan-sektor-hartanah.html


5) Pinjaman kakitangan kerajaan oleh Bahagian Pinjaman Perumahan digantikan dengan bank

Atas alasan untuk konsolidasi fiskal dan mengurangkan beban tanggungan kewangan Kerajaan, Fungsi pengurusan pinjaman perumahan yang selama ini dilakukan oleh Bahagian Pinjaman Perumahan akan digantikan dengan bank komersial.

Kerajaan menjanjikan kadar 4% yang dinikmati kakitangan kerajaan sekarang ini akan kekal, walaupun diuruskan oleh bank komersial.

Pada masa ini,, kakitangan kerajaan yang ingin membuat pinjaman kerajaan akan membuat permohonan ke Bahagian Pinjaman Perumahan di bawah Kementerian Kewangan.
Rekod pinjaman ini hanya akan dapat dilihat di dalam slip gaji, memandangkan bayaran balik pinjaman hanyalah melalui potongan gaji.
Oleh itu, BPP hanya mengambil kira gaji asas dan jumlah potongan gaji semasa untuk mengira kelayakan pinjaman seseorang kakitangan yang memohon.
Rekod CCRIS tidak dirujuk pun.

Tapi selepas fungsi BPP diganti dengan bank komersial, adakah bank akan merujuk kepada CCRIS sebagaimana prosedur biasa mereka?




6) Wang Proses Pinjaman Perumahan

Di dalam Bajet 2013, wang proses untuk setiap permohonan pinjaman perumahan kerajaan telah ditetapkan pada kadar 100 ringgit rata, tanpa mengira berapa amaun pinjaman tersebut.

Kadar ini lebih baik dari kaedah sedia ada iaitu RM 1 bagi setiap RM 1,000 pinjaman.


7) Projek perumahan generasi kedua Felda

Felda akan membangunkan 20,000 unit rumah untuk generasi kedua Peneroka Felda di atas tanah kosong kepunyaan Felda. Namun begitu, dijangkakan rumah-rumah ini akan siap dalam masa 5 tahun lagi.
Aiyooo.. lamanya lagi!


8) Projek Rumah Terbengkalai

Kerajaan memperutukkan RM 100 juta kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan unruk memulihkan projek-projekrumah terbengkalai.

Selain itu, bagi pihak swasta yang membantu memulihkan projek terbengkalai ini, insentif khas akan diberikan iaitu:
- bank menerima pengecualian cukai ke atas pendapatan faedah dari kontraktor penyelamat
- kontraktor penyelamat menikmati potongan cukai 2 kali ke atas faedah dan lain-lain kos untuk mendapatkan pinjaman
- pengecualian duti setem kepada kontraktor penyelamat untuk semua urusan pindah milik tanah dan rumah yang berkaitan



9) Tun Razak Exchange (TRX)

Kalau Tun Dr Mahathir, ada MSC.
Jadi Najib nak juga hasilkan Tun Razak Exchange.

Bagi syarikat berstatus TRX, kerajaan akan memberikan pengecualian cukai pendapatan selama 10 tahun, pengecualian duti setem dan elaun bangunan industri.
Bagi syarikat berstatus TRX Marquee, mereka akan dapat menikmati elaun modal yang dipercepatkan.
Manakala bagi pemaju hartanah yang terlibat, mereka akan diberikan pengecualian cukai.

Wowwwowww... kelebihan jelas kepada pemaju dan syarikat, berbanding kepada pelabur hartanah kecil-kecilan.

Tapi kalau kita perhatikan, pengecualian cukai kepada pemaju TRX ni turut diperuntukkan dalam Bajet 2012.
Masa tu, TRX dipanggil dengan nama lamanya: KLIFD atau Kuala Lumpur International Financial District.


Relax dulu...


Setakat ini dulu review saya mengenai Bajet 2013 dari perspektif pelaburan hartanah.

Akan menyusul, review Belanjawan Pakatan Rakyat 2013 dari perspektif yang sama yang telah dilancarkan 2 hari sebelum Bajet 2013 ini.


Kredit foto: Utusan, LHDN